دانستنی های دریافت وام خرید ملک در دوبی

- میزان پرداخت اولیه : برای خارجی ها حداقل 20% ارزش خانه Down Payment می‌باشد.

- مهمترین عامل پرداخت وام :حقوق وام گیرنده می باشد. که تضمین پرداخت اقساط می باشد. هر بانکی شرط حداقل حقوق اعطای وام مختص خود را دارد و همچنین نرخ بهره مخصوص به خود را دارد.

-  انواع وام خرید ملک :

1-وام با نرخ ثابت : در این حالت نرخ بهره به میزان ثابتی پیش از شروع زمان بازپرداخت بین طرفین توافق می گردد. مزیت اصلی آن ثبات نرخ و قابل برنامه ریزی بودن اقساط طی دوره بازپرداخت وام می باشد.

2-وام با نرخ بهره متغیر: حسب شرایط بازار و یا قوانین، این نرخ متفاوت است. به مانند شمشیر دولبه می باشد و افزایش یا کاهش نرخ بهره غیر قابل پیش بینی است. بایستی شرایط مالی باثبات و خوبی داشته باشید تا بتوانید از پس افزایش نرخ بهره در صورت رخداد، برآئید.

3-وام با نرخ بهره تخفیفی: در برخی مواقع پیشنهادی مبنی بر تخفیف نرخ بهره در پرداخت اقساط ماههای اغازین دریافت وام از طرف بانک ارائه می گردد. بایستی بدقت بررسی نمائید که میزان اقساط پرداختنی بعد از پایان این بازه تخفیفی چگونه خواهد بود. دقت داشته باشید در دام نرخ های بالاتر به بهانه پرداخت کمتر در ماههای آغازین وام نیفتید.

4-وام با نرخ بهره سقفی : از منظر ثابت نمودن نرخ بهره، مشابه آیتم شماره 2 – نرخ بهره متغیر – می باشد با این تفاوت که پیش از شروع اقساط درباره سقف حداکثر نرخ بهره توافق می‌گردد. و بواسطه تغییر شرایط بازار، حداکثر نرخ بهره ثابت باقی می ماند.

5-وام مجدد : مناسب شرایطی است که شما پیش تر وام دریافت نموده اید و اکنون نیازمند وام بیشتر برای وام قبلی خود می باشید.

6-وام تهاتری : این آپشن جدید به شما این امکان را میدهد که حساب وام، حساب پس انداز و حساب اعتباری خود را به یکدیگر متصل نمائید. در نتیجه، هر موقع پول اضافی در یکی از اکانت ها باشد، برداشت گردیده و از میزان کل بهره پرداختنی کسر می‌گردد.

-الزامات دریافت وام در امارات :

•  باید حداقل شش ماه تا یک سال در شغل فعلی مشغول بکار بوده باشید.
• خارجی ها بایستی حداقل 3 سال سابقه کار در امارت داشته باشند و در سمت فعلی نیز حداقل 1 سال حضور داشته باشند.
• برای صاحبین کسب و کار، بایستی دو سال از مدت راه اندازی آن گذشته باشد.
• بایستی اعتبار خوب و تمیزی داشته باشید تا سریع تر وام خود را دریافت نمائید و نشان دهید که مشتری خوش حسابی برای بانک هستید.
• اگر پیش از این کارت اعتباری نداشته اید، بایستی تهیه فرموده و شروع به استفاده نمائید. دقت نمائید که سرماه بدهی خود را پرداخت نمائید تا اعتبار شما خدشه دار نگردد.

-میزان وام پرداختی:

• برای خانه های به ارزش 5 میلیون درهم و یا کمتر؛  ماکسیمم 80% ارزش ملک وام تعلق می‌گیرد.
• برای خانه های به ارزش بیش از 5 میلیون درهم؛ ماکسیمم 70% ارزش ملک وام تعلق می‌گیرد.
• برای خرید خانه دوم و یا سرمایه گذاری؛ ماکسیمم 65% ارزش ملک وام تعلق می‌گیرد، به شرط آنکه خانه آماده خریداری شود نه پیش فروش.

-توافق دریافت وام : Mortgage Agreement in Principle

 همان تاییدیه اولیه می باشد که از طرف بانک به وام دهنده داده می شود.  به شما این امکان را می دهد که در هنگام جستجو برای یافتن ملک موردنظر، دقیقا بدانید که چه میزان از ارزش ملک را بانک به عنوان وام در اختیار شما قرار خواهد داد.

- اسناد موردنیاز برای دریافت وام:

• مدارک تایید کننده میزان حقوق شما
• کپی پاسپورت
• مدارک تایید کننده محل سکونت شما در دوبی
• صورتحساب 3 یا 6 ماهه بانکی شما
• تاییدیه آدرس فعلی شما برای صاحبین مشاغل؛ مجوز کسب و کار یا همان ترید لایسنس

-پروسه درخواست وام در دوبی : شامل مراحل زیر است:

• انتخاب اینکه مستقیما با بانک طرف خواهید بود یا بروکر وام
• انتخاب آپشن وام متناسب با شما
• دریافت توافق اولیه دریافت وام از بانک که موید تاییدیه بانک بابت اعطای وام به شماست.
• جستجوی ملک و یافتن بهترین گزینه ممکن
• بعد از یافتن گزینه مناسب، قیمت ملک را فیکس نمائید و پیش پرداخت اولیه را پرداخت نمائید تا ملک برای شما بوک گردد. سپس تاریخ تحویل ملک را مشخص نمائید.
• بانک در زمان تحویل ملک، مبلغ وام را به فروشنده تحویل می دهد.

-بهترین بانک های امارات با کمترین نرخ بهره :

• HSBC
• Mashreq
• The Commercial Bank of Dubai  - CBD
• The United Arab Bank – UAB
• Emirates Islamic

-بيمه خانه:

در امارات، بیمه خانه هنگام دریافت وام ضروری است. می توانید خانه ای خریداری نمائید که پکیج بیمه بر روی آن قرار دارد یا به صورت جداگانه بیمه برای آن خریداری نمائید. عوامل موثر بر میزان وام دریافتی از بانک بابت خرید خانه: بر اساس مقررات بانک

مرکزی امارات، بیشترین میزان وامی که می توانید دریافت کنید تابع دو شرط زیر است:

• وام نمی تواند بیش از  ارزش 7 سال از درآمد شما (84 ماه) باشد.
• کل میزان بپرداختی ها در یک ماه نباید بیش از 50% حقوق ماهیانه شما باشد. (پرداختنی ها شامل اقساط وام، وام ماشین، وام شخصی، پرداخت بابت کارت اعتباری و امثالهم می باشد.)

شاخص LTV- Loan To Value در وام :

-شاخص LTV نشان دهنده ان است که به چه میزان وام در قبال ارزش ملکی که قصد خرید دارید تعلق می گیرد. LTV  Ratio = 100 * (Loan Amount / Property Value) به عنوان مثال خانه ای به ارزش 2 میلیون درهم را در نظر بگیرید. ضمنا ماکسیمم LTV نیز 80 % می باشد . بدین معنی است که شما ماکسیمم می توانید 1.6 میلیون درهم وام دریافت نمائید و الباقی قیمت ملک از بودجه شخصی شما بایستی پرداخت گردد.

-هر چه LTV بالاتر رود، وام دهنده ریسک بیشتری را تقبل نموده است. پس با افزایش این ضریب، سخت گیری وام دهنده نیز بابت اعطای وام بیشتر می‌گردد. به همین دلیل LTV بر اساس شرایط مالی وام دهنده و وام گیرنده می تواند تغییر یابد.

-معمولا LTV از بابت اینکه حقوق بگیر هستید یا صاحب کسب و کار، توفیری ندارد.

-ماکسیمم LTV  در امارت برای اماراتی ها 85% و برای خارجیان 80% مي‌باشد.

- برای پیش خرید ملک در حال ساخت، LTV برابر 50%  ارزش واحد می باشد ولی به میزان پیشرفت پروژه و شهرت سازنده هم بستگی دارد.

	اماراتی	خارجی	در حال ساخت
ماکسیمم LVT	85%	80%	50%

-در هنگام دریافت وام هزینه های دیگری نیز مترتب می باشد که به شرح زیر می‌باشند:

1- 4% هزینه ثبت سند DLD

2- 2% کمیسیون مشاور املاک

3-هزینه ارزیابی ملک

4-هزینه بیمه ملک

از آنجا که میزان این هزینه ها قابل توجه می باشد، برخی بانک ها این امکان را فراهم می کنند که تمام یا برخی از این هزینه ها درون مبلغ وام نهفته و در اقساط ماهیانه توزیع گردد. با در نظر گرفتن این هزینه های اضافی در وام خود، شما می‌توانید خانه گرانتری را برای خرید انتخاب نموده و هزینه های خود را در طول زمان بهتر مدیریت نمائید.

نسبت متعادل بین میزان حقوق شما و اقساط وام ماهیانه پرداختنی:

نسبت ایده آل بین میزان حقوق ماهیانه و کل مبالغ پرداختنی ماهیانه بایستی حداکثر 50% باشد. کل بدهی های پرداختنی ماهیانه به شرح زیر است:

• هر وامی که تا به الان دارید
• پرداخت بابت کردیت کارت
• وام ماشین

وام شخصی و امثالهم نسبت 50% اعلامی از طرف بانک مرکزی می باشد.

ماکسیمم زمان بازپرداخت وام:

این مدت در امارات ماکسیمم 25 سال یا رسیدن به سن 65 سالگی برای حقوق بگیران یا 70 سال برای صاحبین کسب و کار می‌باشد. مدت زمان بیشتر بابت بازپرداخت وام، میزان اقساط ماهیانه را کمتر نموده ولی در کل، نرخ بهره بالاتری محاسبه و مبال بازپرداخت بیشتر می‌گردد.

رابطه بین ارزیابی ملک و میزان وام اعطائی :

ارزیابی ملک توسط بانک به منظور کشف قیمت واقعی آن صورت می پذیرد. و می تواند بالاتر یا پائین تر از قیمت خریداری شده باشد. در یک بازار سالم، ارزش بازار ملک با قیمت ارزیابی شده برابری می‌کند.

وام دهنده همواره پائین تر قیمت را لحاظ می کند: قیمت خریداری شده یا قیمت ارزیابی شده.

تست استرس: Stress Test

تست استرس وام ابزاری است مالی که بانک از آن بابت اطمینان خاطر بازگشت اقساط وام گیرنده استفاده می نماید بالاخص زمانی که وام گیرنده با موقعیت مالی چالشی مواجه می‌گردد. از بابت اینکه متوجه گردند شما در مواقعی که نرخ بهره ناخواسته بالا میرود چگونه مواجهه می نمایید، سه عامل زیر مدنظر قرار می‌گیرد:

• درآمد
• هزینه ها
• بدهی ها

در حالت ایده آل این تست، پرداخت های ماهیانه وام شما بایستی 50% درآمدتان باشد. در غیر اینصورت دو راهکار زیر پیشنهاد می‌گردد:

1-کاهش سطح اعتباری شما

2-تسویه سایر وام ها مانند وام خودور و شخصی و امثالهم، در صورت امکان

حداقل میزان درآمد ماهیانه بابت دریافت وام خرید خانه :

این میزان در دوبی ماهیانه 10 هزار درهم می باشد. خارجی ها بایستی حداقل 3 سال سابقه کار در امارت داشته باشند و در سمت فعلی نیز حداقل 1 سال حضور داشته باشند. وام خرید خانه در دوبی ساده است به شرطی که :

• کارمند با حقوق ماهیانه می باشید.
• چندین سال سابقه کار در یک شرکت بزرک بین المللی دارید.
• دارای کردیت اعتباری خوبی در دوبی می باشید.

نیازمندی عمومی دریافت وام خرید خانه در دوبی :

• حداقل حقوق ماهیانه 10 هزار درهمی 
• حداقل سن 21 سال
• ملیت : هیچ فرقی ندارد ملیت چه کشوری را دارا می‌باشید.
• خارجی ها و غیر ساکنین می توانند وام خرید خانه دریافت نمایند.

  نرخ بهره بابت خرید خانه در حال حاضر : در دوبی این نرخ برای خرید خانه بین 2.99 الی 5 درصد متغیر است. در ابتدا برای یکی دو سال اول معمولا نرخ ثابت است . بعد از آن در نرخ بهره تجدیدنظر صورت می‌پذیرد و در صورتی که پرداخت اولیه کم و ناچیز بوده باشد، احتمال افزایش نرخ بسیار زیاد است.