پیش خرید ملک در دبی

ازآنجاکه اقتصاد دبی، دارای مشکلات ساختاری مانند تورم مزمن نمی‌باشد، اساساً پیش خرید به‌نوعی ابزار تأمین مالی سازندگان محسوب می‌گردد. در اقتصاد ایران به دلیل تورم بالا، عملاً پیش فروش ملک به ضرر سازنده است؛ ولی در دبی، به‌واسطه شرایط اقساطی پرداخت، این ابزار مالی به‌درستی منافع طرفین (سازنده و خریدار) را تأمین می‌نماید و رواج دارد.

تعریف پیش فروش Off-plan

ملک ساخته نشده‌ای است که مستقیم از سازنده خریداری می‌گردد. پس مراحل زیادی تا پایان ساخت باقی‌مانده است و یا در مراحل اولیه ساخت قرار دارد. برای خرید این نوع خانه‌ها، خریدار به بررسی بروشور اعلامی سازنده  و سایر تبلیغات بازاریابی می‌پردازد تا اطلاعات کامل از پروژه و ملک موردنظر به دست آورد. معمولاً هنگام خرید 10 الی 20 درصد مبلغ کل پرداخت می گردد و قراردادی تحت نام SPA – Sales & Purchasing Agreement بین طرفین امضاء می‌گردد. حسب سازنده، شرایط پرداخت متفاوت است ؛ ولی معمولاً حسب پیشرفت پروژه، پرداخت صورت می‌گیرد.

فواید پیش خرید در دبی

پس‌انداز پول:

خرید ملک پیش فروشی این امکان را به سرمایه‌گذار می‌دهد که ملک را در کمترین قیمت ممکن از سازنده خریداری نمایید. همچنین خریدار این امکان را دارد که بهترین واحدهای آن ساختمان را انتخاب نماید. این موارد باعث می‌گردد بیشترین عایدی سرمایه نصیب خریدار گردد.

فروش پیش از پایان پروژه:

سرمایه‌گذار در اغلب پروژه‌ها می‌تواند ملک خود را پیش از اتمام پروژه بفروش رساند. با فرض اینکه بازار به‌خوبی عمل نماید و پروژه معروف باشد، مالک می‌تواند با سود خوبی ملک خود را واگذار نماید.

پیش‌پرداخت کم:

نحوه پرداخت اقساط ملک پیش خرید، از سازنده‌ای به سازنده دیگر متفاوت است. برخی سازندگان تنها 5% هنگام پیش فروش دریافت می‌نمایند و الباقی اقساط را به پیشرفت پروژه منوط می‌نمایند.

خرید ملک نوساز:

خرید ملک نو و بدون استفاده، همواره خوشایند مصرف‌کنندگان است. علاوه بر نوساز بودن ملک، امکانات و موارد نصب شده بکار رفته نیز از آخرین تکنولوژی و طراحی‌ها بهره برده و مشاعات و امکانات ساختمان در بهترین حالت خود قرار دارد.

قوانین و زیرساخت‌های شفاف:

 به دلیل وجود حساب‌های دولتی امانی Escrow ACC بابت واریز اقساط هر پروژه و نظارت دقیق اداره املاک و اراضی دبی به نحوه پرداخت وجوه در راستای پیشرفت پروژه، امکان کلاهبرداری به صفر میل می‌نماید.

ریسک‌های پیش خرید

تأخیر در تحویل واحد:

 معمولاً پروژه‌های ساختمانی به‌گونه‌ای تعریف می‌گردند که در زمان مشخص و مقرر به پایان برسد؛ ولی در برخی مواقع تأخیر رخ می‌دهد. از دید مصرف‌کننده نهائی، این موضوع می‎تواند مشکلات مالی مانند پرداخت اجاره بابت زمانی که همچنان بایستی در مکان قبلی باقی بماند تا به خانه جدید نقل‌مکان نماید، پدید آورد.

از منظر سرمایه‌گذار نیز، تأخیر در تحویل می‌تواند در محاسبه نرخ بازگشت سرمایه به‌ واسطه دیرتر اجاره‌دادن ملک تأثیرگذار باشد. به دلایل فوق انتخاب پروژه و سازنده مناسب و تحقیق و مطالعه در ابتدای پیش خرید، حائز اهمیت است. در هنگام امضای قرارداد، به وظایف سازنده و تضامین لازم جهت تحویل به‌موقع ملک توجه فرمایید. شایان‌ذکر است اغلب سازندگان به‌گونه‌ای اقساط پرداختی را تنظیم می‌نمایند که هم‌زمان با تحویل ملک، مبلغ باقی‌مانده ملک (از 20% به بالا) از خریدار دریافت گردد که این موضوع همراستایی منافع طرفین را در جهت تحویل هر چه سریعتر ملک تضمین می نماید.

تغییر شرایط بازار:

اگر شرایط بازار رو به پایین باشد، قیمت ملک خریداری شده در ابتدای پروژه می‌تواند کمتر از قیمت نهایی ملک در بازار هنگام تحویل باشد. این موضوع تنها شامل املاک پیش خرید نبوده و شامل املاک آماده هم است؛ ولی از بابت نقدشوندگی می‌تواند برای دارنده ملک در حال ساخت سخت‌تر باشد. شایان‌ ذکر است سازندگان معتبر در این مقاطع به کمک خریداران خود آمده و اقدام به کاهش قیمت واحدهای خود در لانچ بعدی پروژه‌ها می‌نمایند.

عدم تحویل آنچه وعده‌داده‌شده:

به طور مثال چشم‌انداز وعده شده دریا با آنچه تحویل می‌گردد متفاوت بوده و یا اندازه اتاق نشیمن به جاداری آنچه اعلام گردیده بود نباشد. البته می‌تواند بخشی از این مشکلات ناشی از قصور سازنده نباشد. به این دلیل بسیار مهم است که نه‌تنها خود پروژه را به‌خوبی ارزیابی نمایید؛ بلکه خود واحد انتخابی خود را به‌درستی بررسی نمایید. شایان‌ذکر است قوانین موضوعه در این باب، به‌روشنی وظایف هر یک از طرفین را به‌خوبی روشن و تبیین نموده است.

ساختمان‌های اطراف:

این ریسک برای خانه‌های آماده هم وجود دارد؛ ولی توجه نمایید که ساخت‌وسازهای جدید اطراف ملک شما، می‌تواند در آینده تأثیر بسزایی بر ملک شما بگذارد. تصور کنید ساختمان بلندی در کنار شما ساخته شود و جلوی چشم‌انداز ملک شما قرار گیرد. پس مهم است در هنگام پیش خرید به توسعه و ساخت‌وساز احتمالی در اطراف توجه کافی نمایید. با درنظرگرفتن ریسک‌های فوق و توجه و دقت کافی می‌توان ریسک‌ها را به حداقل رساند. تصمیم معقول و دریافت مشاوره از کارشناسان، در این راه طولانی برای به‌حداقل‌ رساندن چالش‌ها بسیار مهم است.

چگونه در دبی پیش خرید ملک نماییم؟

با بازار املاک دبی آشنا شوید. با ساز و کار و شرایط بازار آشنا شوید. با محلات مختلف آشنا شده و در جریان آخرین پروژه‌ها و قیمت‌های سازندگان باشید.

با کارشناسان خبره مشورت نمایید. با کارشناس خبره پیش فروش و آژانس‌هایی که بتوانند دید درست و عمیقی از بازار پیش فروش به شما ارائه نمایند مشورت کنید. آنها شما را با آخرین پروژه‌ها و فرصت‌های پیش رو آشنا می‌نمایند.

ترجیحات خود را مشخص نمایید. به‌روشنی مشخص نمایید چه نوع ملکی و کجا می ‎خواهید خریداری نمایید. آپارتمان، تاون هاوس و یا ویلا و اینکه در کدام محله قصد خرید دارید؟

بهترین انتخاب‌ها را بیابید. بهترین انتخاب‌ها را در منطقه و دسته‌بندی خود بیابید. با مشاور خود جهت انتخاب بهترین گزینه مشورت نموده و بهترین گزینه را با توجه‌ به اهداف سرمایه‌گذاری خود انتخاب نمایید.

رزرو و عقد قرارداد: واحد خود را رزرو نموده و اقدام به عقد قرارداد متناسب نمایید. قرارداد خرید SPA مهم‌ترین قراردادی است که مشخص‌کننده شرایط و ضوابط خرید ملک است.

برنامه زمانی پرداخت‌ها: با توجه‌ به شرایط پرداخت تعریف شده در SPA، سری زمانی پرداخت وجوه در زمان پیشرفت و تکمیل پروژه قید گردیده است.

تحویل ملک: هم‌زمان با اتمام پروژه، در زمان تحویل به نسبت بررسی کامل واحد تحویلی اقدام نمایید. اینجا زمانی است که می‌توانید از واحد خریداری شده و سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته، بهره‌مند شوید.

هزینه های مرتبط با پیش خرید:

همانند خرید یک واحد آماده، هزینه های مشخصی بابت پیش خرید وجود دارد:

صاحب حساب	بابت	مبلغ
اداره املاک و اراضی دوبی	ثبت ملک	4%
اداره املاک و اراضی دوبی	ثبت پیش سند - عقود	3000 درهم

برخی سازندگان به جهت سیاست های بازاریابی تشویقی، اقدام به کسر و تخفیف همه یا بخشی از 4% هزینه ثبت سند نموده و بدین ترتیب با محاسبه 2% کمیسیون پیش خرید که از خریدار اخذ نمی‌گردد، تخفیف واحد خریداری تا 6% قیمت ملک بالغ می گردد که مبلغ قابل ملاحظه‌ای می‌باشد.

آیا امکان پیش خرید ملک برای خارجیان در دبی وجود دارد؟

بله، خارجیان و غیر ساکنین می‌توانند در دبی اقدام به پیش خرید ملک نمایند. برخلاف بازار املاک بسیاری جاهای دنیا، در دبی خارجی ها می توانند به راحتی ملک خرید و پیش خرید نمایند و از مالکیت دائمی و 100 درصدی آن بهره‌مند شده و در صورت فوت وارث، ملک حسب قانون به ورثه انتقال می‌یابد.

چه تضمینی بابت تکمیل و اتمام پروژه پیش خرید ملک در دوبی وجود دارد؟

بابت اطمینان خاطر از تکمیل پروژه، اداره قانونگذاری حوزه املاک دبی RERA که زیر نظر اداره املاک و اراضی دبی DLD فعالیت می نماید، ابزارهای گوناگون و متنوعی بابت موظف کردن سازنده به تکمیل پروژه معرفی نموده است . سازنده در هنگام شروع پروژه موظف به خرید و مالکیت 100 درصدی زمین می‌باشد. علاوه بر آن سازنده بایستی 20% مبلغ کل پروژه را به صورت تضمین نزد حساب امانی پروژه وثیقه نماید و یا 20% پروژه را قبل از شروع پیش فروش به اتمام رسانده باشد. علاوه بر موارد فوق، RERA از پیمانکار تقاضای 10% وجه نقد تضمین حسن انجام کار می‌نماید. با توجه به موارد فوق، خریدار بایستی در اتنخاب سازنده پروژه خود دقت کافی و وافی داشته باشد و به سابقه سازنده و حسن شهرت ایشان توجه گردد.

چه موقع می‌توان اقدام به فروش واحد پیش خریدی نمود؟

به طور کلی هنگامی که خریدار 30% مبلغ ملک را بپردازد، می تواند آن را به فروش رساند. ابزارهای مختلفی تضمین کننده ثبات و امنیت بازار املاک دبی می‌باشد که یکی از اینها تاثیر مستقیمی بر مالکینی دارد که تمایل به فروش واحد خود پیش از تکمیل پروژه دارند. به طور نمونه شرکت إعمار درخواست تکمیل 30% وجه واحد پیش خرید شده پیش از انتقال مالکیت می‌نماید ولی این عدد از سازنده به سازنده دیگری متفاوت است. فرایند فروش این واحدها پس از دریافت 30% اعلامی، تقریبا شبیه فروش یک واحد آماده است. طرفین قرارداد فروش امضاء می نمایند و جهت ثبت خریدار جدید در سامانه سازنده، از سازنده NOC (رضایت‌نامه) دریافت می‌گردد و در نهایت مسئولیت همه تعهدات به سازنده را برعهده می‌گیرد. بر خلاف باور عمومی، خریدار جدید بایستی 4% هزینه ثبت سند به DLD پرداخت نماید، بدون توجه به اینکه 4% پیش تر توسط مالک اولیه پرداخت گردیده است.

چه نوع ملکی را می‌توان در دوبی پیش خرید نمود؟

سه دسته ملک می توان پیش خرید نمود:

1. آپارتمان
2. ویلا
3. تاون هاوس

که هر یک ویژگی خاص خود را دارا بوده و بسته به نیازهای خریدار و اهداف سرمایه گذاری می‌تواند متفاوت باشد.

هزینه سرویس Service Charge برای پروژه های پیش خرید به چه صورت است؟

فلسفه دریافت هزینه شارژ و سرویس ، اطمینان خاطر از نگهداری صحیح ساختمان و امکانات آن در انطباق با بالاترین استانداردها می‌باشد که در جهت رفاه ساکنین فعلی و آینده ساختمان است. این مبلغ بر اساس مخارج درنظرگرفته شده سالیانه بابت نگهداری بخش های عمومی ساختمان می باشد که به تایید RERA رسیده و از پروژه ای به پروژه دیگر متفاوت است.

آیا می‌توان بر روی پیش خرید ملک وام دریافت نمود؟

بله، با توجه به میزان اعتبار شما در بانک و اینکه سازنده تا چه اندازه مورد قبول بانک می‌باشد، می توان درخواست تامین مالی به بانک ارائه داد. شایان ذکر است که این مبلغ حداکثر 50% ارزش کل ملک خریداری شده می باشد.

پیش خرید در هنگام لانچ (آغاز پروژه) به چه معنی است ؟

به معنی پیش خرید واحد در پروژه ای است که سازنده طی 24 ساعت قبل اقدام به معرفی پروژه نموده است. برای پروژه های با تقاضای بالای خریداران، معمولا پروژه در ساعات و روزهای اولیه به فروش می‌رود و پیش خرید به موقع و هنگام لانچ، منافع سرشاری برای خریداران به همراه دارد.

چگونه می‌توان پروژه ای را در هنگام لانچ پیش خرید نمود؟

این موضوع، هنگامی که متقاضیان زیادی بابت پیش خرید پروژه ای محبوب وجود دارد، قدری سخت می‌گردد. داشتن مشاوری آگاه و خبره با روابط خوب با سازنده، بسیار مهم است. ایشان به درستی از سامانه سازندگان بابت پیش خرید اطلاع داشته و از مدارک موردنیاز مطلع می‌باشد. در حالی که تضمینی بابت امکان پیش خرید وجود ندارد، ایشان در کنار شما خواهد بود تا بتوانید واحد دلخواه خود را در پروژه پیش خرید نمائید.

آیا می توان از خارج از امارات متحده عربی پیش خرید انجام داد؟

بله، بدون حضور در کشور می‌توان اقدام نمود. پروژه های پیش خرید از آنجا که ساخته شده نیستند، بنابراین خریدار نمی‌تواند آن را ببیند و حس نماید. در عوض آنها به بروشورهای پروژه ارسالی مشاور خود مانند نقشه و اطلاعات ارسالی توجه می نمایند. این موضوع نه تنها کل این فرآیند را ساده سازی و آسان می‌نماید، بلکه امکان پیش خرید خارج از امارات متحده عربی را فراهم می‌نماید

برگرفته از :

https://off-planproperties.ae/off-plan-property-dubai-faq/