گزارش فوریه 2024

   سرفصل این گزارش:

• پیش فروش همچنان روند غالب بازار فروش بازار می باشد     
• سه مسترکامیونتی جدید به بازار املاک دبی معرفی می گردد؛ به نظر می‌رسد بهترین زمان ارائه به بازار است.

دریک نگاه:   

• تغییرات ماهیانه شاخص قیمتی پویا DPI – Dynamic Price Index به میزان +.83%   
• شاخص قیمت های جاری پویا DPI : 1,294/sqft AED     
• تعداد معاملات ماهیانه: 11,913     
• عایدی ناخالص از بابت اجاره : 6.74%     
• گران ترین خانه فروش رفته: AED 160m   
• ارزان ترین خانه فروش رفته: AED 100K

قیمت های میانه در فوریه:       

• آپارتمان: AED 1,259,259 
• تاون هاوس: AED 2,650,000
• ویلا: AED 5,400,000    

     ✓ قیمت ها تا 0.83% در این ماه افزایش یافت و انتظار افزایش قیمت ملایم وجود دارد.     
     ✓ بالاترین حجم معاملات تا به امروز در ماه فوریه به وقوع پیوست با رشد 30.4%  نسبت به مدت مشابه سال قبل.           
     ✓ رشد سهم بازار املاک قیمتی میان رده را شاهد بودیم و "دوبی ماریتایم سیتی" به عنوان مقصد ساحلی پرطرفدار جدید معرفی گردید.
     ✓ درنهایت؛ جلوی رشد شتابان درخواست وام خرید خانه گرفته شد ولی همچنان تقاضای خرید خانه از طریق دریافت وام پرقدرت ادامه دارد. 
     ✓ لانچ پروژه های پیش فروش همچنان با قدرت تمام ادامه دارد و مسترکامیونتی های جدیدی به بازار معرفی می‌گردند.

روند رشد ملایم قیمت ها در ماه فوریه هم با رشد 0.83% ادامه یافت و بعد از رشد 0.2% قیمت ها در ماه ژانویه، در راستای پیش بینی رشد ملایم 5 تا 8 درصدی قیمت ها در سال 2024 قرار دارد. مطابق با شاخص DPI – Dynamic Price Index ، قیمت جاری املاک دوبی در عدد 1,294 درهم به ازاء هر فوت مربع قرار دارد که کمی بیش از 5% بالاتر از آخرین افزایش قیمت املاک دوبی در سال 2014 مي‌باشد.

همچنان که سرعت رشد قیمت‌ها فروکش می‌نماید، حجم ماهیانه معاملات ملکی نسبت به ماه قبل 2.6% افزایش یافت و به عدد 11,913 رسید که بالاترین میزان معامله تا به امروز می باشد.  و نسبت به سال گذشته رشد 30.4% داشته است.

معاملات مسکونی شامل خانه، ویلا و تاون هاوس 92.1% بیشترین سهم از معاملات به میزان 10.966 معامله را شامل شده است. هتل آپارتمان ها 2.8% و دفاتر اداری 2.2% معاملات را در بر داشته اند و معاملات زمین نیز در حد 1.7% بوده است.

این حجم فروش بالا مدیون تقاضای سیری‌ناپذیر پیش خرید املاک بالاخص برای آپارتمان می باشد و حجم فروش به رکوردهای جدیدی دست می‌یابد. در همین حال؛ سهم ویلاها و تاون هاوس ها ثابت مانده که به نظر می رسد ناشی از محدودیت های سمت عرضه می باشد تا کمبود تقاضای این نوع املاک. معاملات پیش فروش سهم 58.9%  از کل تبادلات فوریه را داشته و دقیقا در راستای روند تقسیم سهم معاملات بین پیش فروش و فروش واحدهای آماده قرار دارد.

در همین حال، خرید و فروش واحد آماده - هر فروش ثانویه ای که پس از فروش اولیه از طرف سازنده صورت پذیرد، خواه واحد آماده باشد یا در حال ساخت – در تعداد 4.970  واحد باقی مانده است. که نشان دهنده سهم بازار 41.7% از کل معاملات ماه فوریه می‌باشد که در مقایسه با ماه قبل تنها 0.1% رشد نشان می‌دهد.

ارقام اولیه لانچ های جدید پیش فروش در ماه فوریه نشان از اضافه شدن 10 هزار واحد به بازار دارد که بخش عمده آن نیز آپارتمان می‌باشد. لانچ منازل تک خانواده ای (ویلا و تاون هاوس) تنها 15% حجم کل عرضه ها بوده و کمبود عرضه در این بخش وجود دارد که به زودی بایستی پاسخ داده شود.

همچنان که در گزارش ماه قبل نیز دیده می‌شود، بررسی داد و ستد زمین های بزرگ و خیلی بزرگ نشان از آن دارد که مسترکامیونتی های جدیدی در راه هستند. پس از تایید شرکت إعمار مشخص گردید که دو محله بزرگ The Height Country Club و Grand Club Resort از طرف این شرکت و یک کامیونتی دیگر نیز از طرف شرکت DAMAC به بازار معرفی می گردد.. این زمین ها در جنوب غرب دوبی و در کریدور E611 بوده و بخش اعظم آنها نیز مختص ویلا و تاون هاوس خواهد بود. گویا توسعه آینده دوبی در این مناطق خواهد بود.

چشم انداز آینده بازار خوش بینانه است و انتطار رشد معقول و مداوم قیمت ها با کمترین احتمال حبابی بودن آن وجود دارد. بهر روی، وقتی فاز رشد قیمت ها به اتمام رسید، بازار وارد مرحله خواهد شد که مازار عرضه رخ خواهد داد. در این مرحله؛ تعادل ناپایدار بین عرضه و تقاضا بهم خورده و سبب کاهش قیمت‌ها می‌گردد.

چنین نوساناتی ذات هر بازار املاک بوده و بخشی از ادوار تجاری نرمال بازار می‌باشد. ولی موضوع مهم؛ زمان بندی این چرخش، ویژگی های بازار روبه پائین و نیمه عمر این فاز می‌باشد. برغم سرعت رشد بالای پروژه های پیش فروش و نگرانی های مرتبط با عرضه بیش از حد، نرخ جذب پیش فروش ها بالاست.
هم مصرف کنندگان نهائی و هم سرمایه گذارانی که مایل به اجاره واحد خود هستند، به سرعت اقدام به پیش خرید می‌نمایند. از آنجا که فعالیت های سوداگرانه سودمند نمی باشد، بایستی به دقت فروش واحدهای پیش فروخته شده در بازه زمانی 12 ماه مانده به تحویل، به دقت بررسی و مانیتور گردد.

علاوه بر فروش مجدد واحدهای پیش فروش شده،  برخی شاخص های مهم داده محور بایستی در ماههای آینده دقیقا بررسی و مشاهده گردند:
کاهش قابل توجه حجم فروش ماهیانه، کاهشی شدن جذب واحدهای جدید پیش فروش سازندگان بزرگ و ارائه مشوق هایی توسط سازندگان بزرگ مانند تخفیف هزینه ثبت سند و تعویق بخشی از برنامه پرداخت به بعد از تحویل ملک، همگی سیگنال‌های کاهشی شدن بازار می‌باشد.

شاخص قیمت دینامیک Dynamic 

• تغییرات ماهیانه شاخص  :  +0.83%     
• تغییرات فصلی شاخص: +1.82%     
• تغییرات سالیانه شاخص : +17.3%     
• میانگین قیمت املاک به ازاء هر فوت مربع: AED 1,294

این شاخص روند قیمت املاک در 42 محله دوبی را بررسی می نماید و زمان پایه آن هم ژانویه 2008 می‌باشد. در سراسر دوبی، ارزش شاخص برای فوریه 2024 با میزان 1.48 واحد افزایش از عدد 179.24 در ژانویه به مقدار 180.72 در فوریه افزایش یافت که 0.83% رشد را نشان می‌دهد. در فوریه 2024، قیمت املاک به رشد خود ادامه داد و به بالاترین میزان خود یعنی 1,294 درهم به ازاء هر فوت مربع رسید. این عدد 64%  بیش از سطح قیمت ها در آپریل 2009 بوده و 4.9% بالاتر از آخرین پیک قیمت ها در سپتامبر 2014 می‌باشد.

بدون توجه به هرگونه اتفاق مهم اقتصادی، سیاسی و ژئوپلیتیک و یا رخداد غیرقابل پیش بینی در سطح دنیا، شرایط بازار به گونه ای است که پیش بینی رشد بازار تا پایان سال 2024 وجود دارد. حسب پایش سالیانه، قیمت ها در فوریه 17.4%  افزایش یافته است و طی 36 ماه گذشته قیمت ها مدام رو به افزایش بوده است. در ماه فوریه، قیمت ها نسبت به ابتدای سال 2024، به میزان 0.83%  افزایش داشته و این درصد برای فوریه 2023 معادل 0.58%  می‌باشد. میزان معاملات در فوریه 11.914 فقره بوده که 2.6% رشد نسبت به ماه قبل داشته و سهم پیش فروش از کل معاملات بالغ بر 59.8% می‌باشد.

15% پیش فروش ها متعلق به شرکت دانوب می‌باشد با 883 معامله که بیشترین آن متعلق به Ocaenz در Maritime City بوده با تعداد 710 معامله و در رده بعدی پروژه   Elitz  در منطقه JVC با تعداد 93 معامله می‌باشد. در رده بعدی شرکت شوبا 8.3%  معاملات را به خود اختصاص داده با 272 فقره در پروژه River Crescent  و 77 فقره برای Shoba Reserve و 32 فقره برای Shobe Seaheaven. رده سوم متعلق به شرکت EMAAR است با 7.4%  سهم معاملات با 432 ترنزکشن بین انواع پروژه های خود که در رأس آنها  198 معامله در پروژه AEON در منطقه کریک هاربر است.

در فوریه 2024 سهم بازار فروش اولیه سازندگان تقریبا با عدد 58.3%  ثابت ماند (0.1% افزایش) بر خلاف فروش های دست دوم. متوسط معاملات 12 ماه گذشته سهم پیش فروش 58.4%  و سهم واحدهای دست دوم 41.6% بوده. در سال 2021 سهم پیش فروش در فوریه به  51.8%  بوده و این روند برای سال های قبلی کاهشی بوده و در سالهای 2019 و 2020  به 33.2% و 32.8% رسیده است.

"دوبی ماریتایم سیتی" پرطرفدارترین مسترکامیونتی برای فروش های اولیه بوده جائی که 15.2% معاملات معادل 1.027 ترنزکشن آنجا رخ داده است . Oceanz بالاترین آنها با 710 رکورد بوده و در رده بعدی Nautica Two با 131 رکورد و Nautica One با 121 رکورد قرار دارد. منطقهJVC در رتبه 2 قراردارد و سهم 11.9% معاملات با 807 رکورد را به خود اختصاص داده است. Elitz 3 و Samana Manhattan در صدر این منطقه قرار دارند و به ترتیب 93 و 68 معامله را ثبت نموده اند.

محله سوم Business Bay است با سهم بازار 6.2% با 419 رکورد. Aykon City  و The Edge با 59 و 42 معامله در صدر این محله هستند و الحبتور با 33 رکورد در رده بعدی قرار دارد. پرطرفدارترین محله برای فروش دست دوم منطقه JVC است با سهم 8.1% کل فروش و بیشترین فروش این محله برای Binghatti Luna  با 14 رکورد و Binghatti Crest با 12 رکورد بوده است. محله بعدی Business Bay با سهم بازار 7.4% می باشد. Bay Square bldg 9 با 16 رکورد در صدر قرار دارد.

محله بعدی برای resale منطقه DownTown با سهم بازار 5.7% می‌باشد و ساختمان Address Residence Dubai Opear با رکورد 18 فروش در صدر قرار دارد.

Price Tiers :
رشد این دسته مدیون موفقیت در لانچ پروژه  Oceanz شرکت دانوب در منطقه ماریتایم سیتی و پروژه Grove on the Park در Town Square است جائی که میانگیت قیمت ها به ازاء فوت مربع به ترتیب 2,684 و 1,169 می‌باشد. در همین دوره، بیشترین بازنده سهم بازار هم دسته 3-3.5m درهم بوده که کاهش 1.3% داشته و به سهم بازار 11.2% اکتفا نموده است. همچنین در ماه فوریه شاهد رشد چشم گیری برای دو گروه همسایه 1.5-2m و 2-3m درهم بودیم که در مجموع رشد 1.5% را تجربه کردند که ناشی از موفقیت در لانچ پروژه های ساحلی آپارتمانی با کیفیت بالای Oceanz و Nautica در ماریتایم سیتی، 330 Riverside Crescent در شوبا هارتلند2 و AEON در دوبی کریک هاربر هستیم؛ جایی که قیمت هر فوت مربع در بازه 2,250  الی 2,528 درهم قرار دارد. با تقسیم کردن 9 گروه قیمتی املاک به 3 دسته؛ املاک رده 1-3m درهم بیشترین سهم بازار با 51.9% را از آن خود کرده اند با رشد 3.1% . رده پائین املاک با قیمتی کمتر از 1 میلیون درهم، سهم 29.6% بازار را به خود اختصاص داده با کاهش 0.7%  نسبت به ماه ژانویه  و رده قیمتی بالای 3 میلیون درهم سهم 18.5% بازار را به خود اختصاص داده و در این ماه نسبت به ژانویه 2.4% کاهشی بوده است.