گزارش ژانویه 2024
سال 2024 را با رکودشکنی در حجم فروش ولانچ پروژه های جدید آغاز می‌کنیم و رشد
قیمت ها به پائین ترین سطح خود در 18 ماه گذشته رسیده است.
دریک نگاه:
- تغییرات ماهیانه شاخص قیمت ها DPI برابر است با +0.19%
- قیمت جاری املاک بر اساس شاخص DPI برابر است با AED 1,284/sqft
- تعداد معاملات 11.615
- عایدی ناخالص سرمایه از بابت اجاره 6.77%
- گران‌ترین ملک فروخته شده :AED 146m - ویلا در شهر محمدبن راشد
- ارزان‌ترین ملک فروخته شده : AED 170k - استودیو آپارتمان در اینترنشنال سیتی
سرفصل‌ها:
- کم‌ترین رشد قیمت ماهیانه از جولای 2020 ؛ با پیش بینی رشد ملایم تر قیمت ها نسبت به سال 2023
- بالاترین میزان معاملات ماهیانه برای ژانویه؛ تا 16.8% رشد نسبت به ژانویه سال 2023
- در گران ترین دسته بندی قیمت ها – بالای 10 میلیون درهم – شرکت Omniyat با فروش املاک 10 میلیون دلاری، 26% از معاملات این دسته را از آن خود نمود.
- با توجه به وام های بزرگ دریافتی، تعداد آپارتمان‌هایی که وام دریافت نموده اند در این ماه رکورد رشد 32.7% را تجربه نمود.
- لانچ های پیش فروش جدید، 11,500 واحد به بازار معرفی نمودند.
بعد از پایان سال 2023 و طی شدن یک دهه رشد قیمت‌ها به میزان سالانه 17.4% ، دوبی سال 2024 را با رشد قیمت های متوسط املاک ماهیانه 0.2% آغاز
نمود. مطابق شاخص DPI ، قیمت جاری املاک دوبی به ازاء هر فوت مربع AED 1,284 می‌باشد که 4%
بیش از آخرین پیک افزایش قیمت ها در سپتامبر 2014 می‌باشد.
در 39 ماه گذشته از اکتبر 2022 تا ژانویه 2024، قیمت‌ها 45.8% رشد داشته‌اند
که متوسط رشد ماهیانه 1.2% می‌باشد. و در حالی که انتظار ادامه رشد قیمت ها در مسیر خود می‌یاشد،
پیش بینی می گردد قیمت ها با رشدی آرام و ملایم ، 5 تا 8 درصد تا پایان 2024 بالا
روند. در ماه ژانویه حجم کل معاملات نسبت به ماه قبل 5.4% افزایش یافت و
به عدد 11,615 دادوستد رسید. و به رکورد بیشترین میزان برای ماه ژانویه رسید و
رکورد 16.8% رشد معاملات برای سال
گذشته را رد نمود.
واحدهای مسکونی شامل تاون هاوس و آپارتمان 91.7% (10,647
معامله)، هتل آپارتمان 3.4% ، معاملات زمین 1.8% و معامله دفاتر اداری 1.7% کل دادوستدها را شامل گردیده اند. در آینده پیش رو، روند رو به بالای بازار ادامه خواهد داشت و قیمت ها در سال
2024 رکورد قیمت های جاری را خواهند شکست. همین طور پیش بینی می‌گردد؛ روند کاهشی رشد قیمت ها ادامه خواهد یافت و اختلاف
بین بازار املاک دست دوم و پیش فروش بیش از پیش گردد.
سهم بازار پیش فروش ها در این ماه به 61.8% کل معاملات
رسید که به روند قبل از کرونا بازگشته است. کل اسناد عقود صادر این ماه 6,413 فقره بوده که رشد 18.8%
نسبت به ماه گذشته داشته است. در همین مدت، معاملات دسته دوم 4,851 فقره بوده که نشان از سهم
بازار 41.8% دارد.
رکورد لانچ پروژه های پیش فروش در این ماه همچنان در بالاترین تعداد ژانویه
بوده و بیش از11,500 واحد جدید به ارزش تقریبی 31.1 میلیارد دلار به بازار معرفی اضافه شده است. 93.3%
این تازه واردها آپارتمان بوده اند و 6.7% نیز تاون هاوس و ویلا بوده اند. در سال 2023 تعداد 95,000 واحد جدید به ارزش 272 میلیارد درهم به بازار عرضه شده است و پس از تکمیل و بارگذاری
جمعیت در این خانه ها، تعداد ساکنین دوبی 13% افزایش خواهد
یافت.
قیمت خانه های تک خانواده ای (تاون هاوس و ویلا) با رشدی آرام و باثبات ادامه
خواهد یافت و آپارتمان های آماده به ویژه در مناطق توسعه یافته و تکمیل شده، رشد
قیمتی بیشتری خواهند داشت. به نظر می رسد روند غالب بازار در آینده همچنان با پیش فروش ها بوده و لانچ ها
با قدرت هر چه تمام ادامه یافته و تقاضا نیز در سطح بالایی باقی بماند. با بررسی
150 پروژه در حال ساخت و آنهایی که به تازگی لانچ شده‌اند؛ میتوان فهمید که لانچ ها با سرعت سرسام آور
برای سه ماهه اول و دوم امسال ادامه خواهند یافت و سازنده های کوچک وجدید نیز
پروژه هایی به بازار عرضه می‌کنند.
علاوه بر آن، بررسی زمین های معامله شده – چه زمین هایی که برای ساخت
آپارتمان خریداری می گردد و چه زمین های خیلی برزگ برای ساخت کامیونتی و
مسترکامیونتی – نشان از رشد فزاینده پروژه های پیش فروش دارد. ما انتظار موج جدیدی از ساخت و سازها در سراسر دوبی، مانند ماجان، موتورسیتی،
لیوان، مجتمع مسکونی دوبی لند و جمیرا گاردن سیتی داریم و لانچ های جدیدی از پروژه
های پیش فروش در راه است.
در حالی که دستریکت 11 شهر محمدبن راشد، شهرک ولی، دبی ساوت و اوآسیس شاهد
لانچ ویلاها و تاون هاوس های جدید خواهد بود. مسترکامیتونتی های جدیدی در جنوب
غربی دوبی جایی که قرار بود پروژه کانال عربی اجرا گردد، لانچ خواهد شد. امتداد کریدور E611 توسعه آینده دوبی خواهد بود و مناطقی مثل ال لیالیس 5، ال صلال، DIP 2 شاهد این رشد و
توسعه خواهند بود.
تغییرات قیمت‌ها:
- ماهیانه: +1.9%
- فصلی: +2.17%
- سالیانه: +17.15%
- متوسط قیمت هر فوت مربع: AED 1,284
شاخص قیمت داینامیک DPI روند قیمتی املاک مسکونی 42 محله دوبی را بر اساس سال پایه ژانویه 2008 بررسی می‌نماید. در سطح امارت دوبی، ارزش شاخص در ژانویه 0.34 افزایش یافت و از 178.90 در دسامبر 2023 به 179.24 در ژانویه 2024 افزایش یافت.
در ژانویه 2024 قیمت املاک به صعود خود ادامه داد و به قله 1,284
درهم به ازاء هر فوت مربع رسید. و 63.8% بالاتر از قیمت بازار در آپریل 2009 می‌باشد و 4.1% بیش از پیک بازار در سپتامبر 2014 می‌باشد.
درغیاب هرگونه ناآرامی سیاسی، اقتصادی و ژئوپلیتیک، و یا حادثه غیرقابل پیش‌بینی
بین المللی، احتمال رشد ملایم قیمت ها برای سال 2024 وجود دارد.
قیمت ها نسبت به زمان مشابه سال قبل 17.2% رشد داشته اند
و در 35 ماه گذشته به طور متوالی، قیمت ها هر ماه افزایشی بوده است. و قیمت ها در
ژانویه 2024 نسبت به ابتدای سال 0.19% رشد داشته است. تعداد معاملات ماه ژانویه 11,615 فقره بوده و نسبت به ماه
قبل یعنی دسامبر 2023، 5.4% رشد نشان می‌دهد. در طی این ماه سهم بازار پیش فروش 61.8% و سهم واحدهای آماده 38.4% می‌باشد.
شرکت إعمار با 751 معامله، بیشترین سهم پیش فروش این ماه
با 13.2% را به خود اختصاص داده است . کلاب درایو در دوبی هیلز 165 و دو پروژه BayLine و Avonlia هر کدام 125 و 124 معامله را بنام خود ثبت نموده اند. شرکت داماک 9.6% کل معاملات پیش فروش را
ثبت نموده است. داماک کاسا در مارینا 129 و گلف گرینز در داماک هیلز 93 مورد فروش
داشته اند. دانوب سهم 9.1% را از آن خود
نموده است و عمده آن پیش فروش پروژه Elitz در منطقه JVC با 289 رکورد بوده است.
در ژانویه 2024، سازندگان سهم بازار 58.2% خود را بدون
تغییر در برابر معاملات دست دوم حفظ نمودند. در 12 ماه منتهی به ژانویه 2024،
میانگین این سهم، 58% برای سازندگان و 42% برای فروش دست دوم بوده است و سهم بازار دست دوم ها بعد از پیک 51.8%
در سال 2021، به آرامی به سمت کاهش گذاشته و در سال 2020 ، 33.8% و در سال 2019،
33.2% بوده است. منطقه JVC بهترین محله پیش فروش بوده؛ جائی که 1102 معامله16.8% در آنجا رخ داده است. ELITZ با 289 فقره در
صدر بوده و پس از آن Luxor Tower با 112 و Binghatti
Amber با 96 معامله، رتبه سوم را
داراست.
دومین محله بیزنس بی می باشد با سهم 9.9% و 647 ترنزکشن. The Edge با 196 و Upside Living با 96 معامله لیدر بوده اند. محله سوم Maritime City با سهم بازار 7.1% و 465 معامله . Ocaanz و Mar Casa به ترتیب 190 و 134 فقره را ثبت نموده اند و Nautica by Select هم 124 معامله در این محله در این ماه داشته است. بهترین محله برای معاملان مسکونی دست دوم منطقه JVC بوده با 7.7% با 13 ترنزکشن در Cartel 112 و 13 مورد نیز در ساختمان Crystal Residences. محله بعدی بیزنس بی بوده با 7.4% سهم بازار که ساختمان Bay Square 9 به تنهایی 39 معامله را صورت داده است. محله سوم پرطرفدار در resale همانا دوبی مارینا است با سهم بازار 5% با رکورد 10 معامله در ساختمان Elite Residence در این ماه به تنهائی.
دسته های قیمتی املاک:
دسته املاک 2-3m در ماه ژانویه با رشد 2.5% سریع ترین رشد را تجربه نمودند و به سهم بازار 17.35
دست یافتند. این رشد بیش از همه مدیون لانچ جدید پروژه Oceanz در ماریتایم سیتی و
بعد از آن شرکت Ellington در Up Town DMCC می باشد؛ جائی که میانگین قیمت هر فوت مربع به ترتیب به 2,541
و 1,875 درهم رسید. در همین حال دسته کمتر از 500K بیشترین سهم بازار را از دست داد که با 1.7% کاهش به سهم
بازار 6.4% رضایت داد.
همچنین دسته 1-1.5M با 2.4% رشد، پیشرفت چشم‌گیری در ماه ژانویه داشت و بخش عمده این بار به عهده پروژه ELITZ شرکت دانوب در منطقه JVC ، آپارتمان های میان مرتبه The Edge Tower در بیزنس‌بی و اپارتمان های لوکس Rove Home در داون تاون دوبی بود، جائی که ارزش هر فوت مربع آپارتمان به ترتیب به AED 1,526 ، AED 2,128 و AED 3,237 رسید.
در حالی که دسته بالای 10m+رشد سهم بازار را در این ماه تجربه نکرد، تجزیه و تحلیل دقیق، رکورد جدیدی را در فروش های بسیار گران قیمت برایمان آشکار می‌نماید. در ژانویه 49 رکورد فروش بالای 10m USD معادل 36.7m AED توسط شرکت سازنده Omniyat ثبت شده که 26% سهم این دسته قیمتی املاک را شامل می‌گردد.
با گنجاندن 9 دسته قیمتی املاک در 3 رده؛
املاک میان قیمت در دسته 1-3m با رشد 4.2% سهم بازار 48.8% را نصیب خود نمودند.
املاک ارزان قیمت در رسته زیر 1m
با کاهش 2.7% سهم بازار 30.3% را از آن خود نمودند.
املاک گران قیمت در رسته بالای 3m با کاهش 1.5% سهم بازار 20.9% را از آن خود نمودند.